2020년 7월 31일부터 시행된 주택임대차보호법 개정안은 임차인(세입자)의 권리를 대폭 강화하였습니다. 그 중심에는 바로 '전세 계약 갱신 청구권'이 있습니다. 이 제도는 임대인의 일방적인 갱신 거절로부터 임차인을 보호하고, 최소 4년간 안정적으로 주거를 유지할 수 있도록 마련된 장치입니다.
이번 글에서 전세 계약 갱신 청구권의 개념, 사용 조건, 제한사항, 실제 사례 등을 알아보고 이 제도를 알차게 활용할 수 있는 방법을 알아보도록 하겠습니다.
전세 계약 갱신 청구권이란?
전세 계약 갱신 청구권이란 기존 2년의 임대차 계약이 종료된 이후, 임차인이 한 번에 한해 계약을 2년 더 연장해 달라고 요구할 수 있는 법적 권리입니다. 이를 ‘계약갱신 요구권’이라고도 부르며, 주택임대차보호법 제6조의3에 근거하여 보호받습니다.
이 제도는 세입자의 주거 안정을 도모하기 위한 것으로, 임대인의 동의 없이도 세입자가 요구하면 원칙적으로 거절할 수 없도록 설계되어 있습니다. 다만, 법에서 정한 예외 사유에 해당하는 경우에는 임대인이 거절할 수 있습니다.
임차인이 갱신을 요구하면 기존 계약과 동일한 조건으로 2년 연장이 가능하며, 집주인은 법정 범위 내에서 전세금의 5% 이내 인상만 요구할 수 있습니다. 이로 인해 세입자는 임대료 급등이나 계약 해지에 대한 부담 없이 거주를 이어갈 수 있게 됩니다.
갱신 청구권 행사 요건과 절차
전세 계약 갱신 청구권을 행사하려면 몇 가지 요건을 충족해야 합니다. 가장 기본적인 조건은 현재 계약이 유효하고, 임차인이 직접 거주 중이라는 점입니다. 즉, 전세권을 제3자에게 넘기거나 임차인이 거주하지 않을 경우에는 청구권을 행사할 수 없습니다.
또한, 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 반드시 갱신 의사를 서면 또는 구두로 통지해야 합니다. 이 시기를 벗어나면 청구권을 인정받기 어려울 수 있으므로, 미리 준비하는 것이 중요합니다.
임대인이 청구권을 거절할 수 있는 경우는 아래와 같습니다.
임대인이 직접 입주하려는 경우(본인 또는 직계존비속)
임차인이 2기 이상 차임을 연체한 경우
임차인이 주택을 고의로 훼손한 경우
계약 종료 당시 임대인이 주택을 철거하거나 재건축하는 경우 등
이러한 예외 사유는 입증 책임이 임대인에게 있으므로, 임차인은 무리하게 포기하지 말고 법적 조언을 구하는 것이 바람직합니다.
전세금 인상 제한과 관련 규정
갱신 청구권이 행사되면 임대인은 기존 계약 조건을 원칙적으로 유지해야 하며, 전세금 인상도 제한을 받습니다. 이 제한은 ‘임대료 상한제’ 규정에 따른 것으로, 직전 계약 전세금의 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다.
예를 들어 기존 전세금이 1억 원이었다면 갱신 시 최대 5%인 500만 원까지만 인상이 가능합니다. 임대인은 이 범위 내에서 인상 요구를 할 수 있으며, 그 이상을 요구할 경우 갱신 청구권 자체가 거부될 수 있습니다.
다만, 지방자치단체에 따라 조례로 더 엄격한 제한을 두거나, 심의 절차를 거쳐야 하는 경우도 존재합니다. 따라서 거주 지역의 조례나 적용 법령을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
이 외에도 전월세 신고제와 연계되어 임대료가 공시되기 때문에, 시장의 투명성이 높아졌고 무리한 전세금 인상이 사실상 어려워졌습니다.
임대인의 계약 거절, 가능한가?
갱신 청구권 제도는 세입자 보호를 위한 장치지만, 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 경우도 분명 존재합니다. 앞서 언급한 예외 사유에 해당할 경우, 임대인은 합법적으로 갱신을 거부할 수 있습니다.
그중 가장 많이 언급되는 사유는 임대인 또는 그 가족의 실거주입니다. 실제로 임대인이 계약 종료 후 본인의 실거주를 이유로 갱신을 거부한 사례가 다수 존재합니다. 그러나 이 경우에도 몇 가지 조건이 필요합니다.
실거주 의사가 명확해야 하며, 최소 2년간 실제 거주해야 합니다.
허위로 실거주를 주장하거나, 다른 임차인에게 다시 전세계약을 체결할 경우 민사적 손해배상 책임을 질 수 있습니다.
임대인이 갱신 거부 사유를 임차인에게 명확히 서면 통지해야 하며, 이를 지키지 않으면 갱신 거부는 무효가 됩니다.
이처럼 실거주 사유를 주장하는 임대인과 분쟁이 발생할 경우, 분쟁조정위원회나 법원의 판단을 받아야 하며, 임차인은 증거 확보와 대응 준비를 철저히 해야 합니다.
갱신 청구권과 전월세 신고제의 연계
2021년 6월부터 시행된 전월세 신고제는 계약금액, 계약일, 계약기간 등 주요 정보를 정부에 의무적으로 신고하는 제도입니다. 이 제도는 계약 갱신 청구권과 밀접한 연관이 있습니다.
전월세 신고제에 따라 등록된 정보는 향후 갱신 여부, 전세금 인상률 등의 판단 기준이 되며, 분쟁 발생 시 핵심적인 증거자료로 활용됩니다. 예를 들어 임대인이 전세금을 10% 인상하려고 할 경우, 전월세 신고제 자료를 통해 바로 위법 여부를 판단할 수 있습니다.
또한, 실거주 사유로 갱신을 거절한 임대인이 실제로 다른 임차인과 계약한 사실이 드러나면, 과태료 및 손해배상 책임이 부과됩니다. 이러한 감시 체계 덕분에 제도의 실효성이 더욱 높아졌으며, 임차인의 권리 보호도 강화되었습니다.
계약갱신 청구권 사용 시 유의사항
전세 계약 갱신 청구권을 행사하는 데 있어 몇 가지 유의사항이 있습니다. 먼저, 임차인은 반드시 계약 종료일 6개월~2개월 전 사이에 갱신 의사를 통지해야 하며, 이 시기를 넘기면 청구권이 소멸할 수 있습니다.
또한, 계약 연장 이후에는 자동으로 2년 연장된 것으로 간주되며, 중도 해지 시 위약금이 발생할 수 있습니다. 본인의 상황을 잘 고려하여 갱신 여부를 결정하는 것이 중요합니다.
임대인이 갱신 거절 통지를 하였더라도, 해당 사유가 허위일 경우 법적 대응이 가능하며, 이에 대비해 관련 증빙자료를 확보해 두는 것이 좋습니다. 또한, 계약 조건과 변경사항을 문서화하여 분쟁 발생 시 증거로 활용할 수 있도록 준비해야 합니다.
실제 사례와 판례로 보는 갱신 청구권
실무에서 가장 많이 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 갱신 청구권 행사에 따른 분쟁입니다. 예를 들어 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거부했으나, 실제로는 전세계약을 새로 체결한 경우, 임차인은 손해배상 청구가 가능합니다.
서울중앙지방법원의 판례에 따르면, 임대인이 허위 실거주를 이유로 갱신을 거부한 뒤, 제3자에게 재임대한 사실이 확인되어 임차인에게 위자료 500만 원을 배상하라는 판결이 내려진 바 있습니다.
이러한 사례는 갱신 청구권이 단순한 제도가 아니라 법적으로 실효성 있게 보호받는 권리임을 의미합니다. 따라서 임차인은 권리 행사에 적극적일 필요가 있으며, 법적 대응을 위한 상담도 적극 고려해야 합니다.
결론
전세 계약 갱신 청구권은 임차인의 주거 안정을 위한 중요한 제도입니다. 올바른 행사 요건과 절차를 이해하고, 관련 법률과 제도를 숙지함으로써 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.
임대인과의 원만한 협의가 가장 바람직하지만, 부당한 거절이나 과도한 인상 요구가 있을 경우 법적 대응이 가능하다는 점도 반드시 기억해야 합니다. 앞으로도 임차인의 권리가 보다 공고히 보호받을 수 있도록, 실생활에 필요한 법 정보를 꾸준히 확인하는 것이 중요합니다.